Wielu z klientów, którzy są zdecydowani kupić dzisiaj nieruchomość z udziałem kredytu hipotecznego, stoi przed dylematem, jakie oprocentowanie wybrać ? Czy zdecydować się na ryzyko zmiany stopy procentowej licząc na jej spadek, ale jednocześnie podejmując ryzyko wzrostu ? A może jednak stabilność na najbliższe 5-10 lat w postaci stałego oprocentowania i stałej miesięcznej raty ? Każdy z tych wyborów będzie mieć dla klienta określone skutki, które możemy spróbować wziąć pod uwagę przy podjęciu tej decyzji. Zaznaczam, że w tekście chcę przybliżyć różnice dotyczące obu tych form oprocentowania i poszerzyć w ten sposób świadomość finansową swoich klientów.
Na początek wyjaśnię na czym polega zarówno oprocentowanie zmienne jak i stałe oraz przytoczę ważne regulacje.
Oprocentowanie zmienne
Jak nazwa wskazuje będzie ulegało zmianie w wyniku decyzji RPP (Rada Polityki Pieniężnej), wskutek zmian zachodzących na rynku finansowym. Rada ustala wartość głównej stopy procentowej na podstawie m.in. poziomu inflacji, aktywności gospodarczej w Polsce. Ta forma oprocentowania składa się z sumy dwóch wartości tj. stała marża kredytu + zmienna stawka referencyjna (tzw. WIBOR). Zmianie podlega właśnie stawka referencyjna.
Marża
Z zasady nie powinna się zmieniać, choć pod pewnymi warunkami np. niewywiązania się z ustalonych postanowień umowy, bank może ją zmienić. Jest to właściwie podstawowy dochód banku z tytułu udzielanego kredytu. Jej wartość zależy od kilku czynników takich jak ryzyko banku, ilość wkładu własnego klienta, ofert konkurencji, sytuacji rynkowej etc. Wybierając oprocentowanie warto wybrać ofertę z jak najniższą rynkowo marżą, co skutkować będzie niższą ratą i niższymi kosztami odsetkowymi kredytu. Niektóre banki są skłonne negocjować marże względem tej podstawowej wynikającej z bieżącej oferty i warto o tym pamiętać.
WIBOR (stawka referencyjna)
Jest powszechnie obowiązującą stawką referencyjną występującą w umowach kredytu hipotecznego w Polsce. Banki posługują się stawkami WIBOR 1M, WIBOR 3M, WIBOR 6M co oznacza wprost termin zmiany tej stawki dla udzielonych już kredytów hipotecznych. Jest to w praktyce zmiana wysokości raty co 1,3 lub 6 mcy. WIBOR jest skorelowany z główną stopą rekomendowaną przez RPP a w rzeczywistości jest wyznacznikiem kosztu pieniądza na rynku międzybankowym po jakim banki są skłonne sobie nawzajem pożyczać pieniądze. Warto przy tym dodać, że banki akcję kredytową finansują głównie na dwa sposoby tj. ze środków własnych (pieniądze klientów zgromadzone w bankach np. m.in. na lokatach bankowych, kontach oszczędnościowych etc.). Drugim sposobem jest pożyczenie kapitału od innego banku właśnie po cenie stawki referencyjnej w danym momencie.
Oprocentowanie okresowo stałe:
Polega na wyznaczeniu przez bank stałej wartości oprocentowania na najbliższe 5 lub 10 lat z uwzględnieniem bieżącej sytuacji na rynku finansowym. Jest to względnie nowa na polskim rynku forma oprocentowania. Intencją jej wprowadzenia było zapewnienie klientom większego bezpieczeństwa w postaci ograniczenia ryzyka zmiany stóp procentowych i głównie wzrostu rat. Bank ustala dla klienta najczęściej 5-letni okres stałej stopy oraz marżę, która wejdzie w życie od 61 mca (po okresie stałej stopy) w przypadku, jeśli klient nie skorzysta z nowej propozycji stałego oprocentowania. Warto zwrócić uwagę, że wartość stałej stopy wyznaczanej przez banki w danym czasie stara się odzwierciedlać i prognozować sytuacje na rynku finansowym. Na dzień dzisiejszy nie ma na polskim rynku oferty zabezpieczającej klienta stałą stopą na dłużej niż 10 lat.
Ważne regulacje dot. wyboru sposobu oprocentowania
Zdolność kredytowa:
Zgodnie z wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego banki badając zdolność kredytową klienta mogą posługiwać się innym buforem na ryzyko zmiany stóp procentowych. W przypadku stałego oprocentowania jest to 2,5 % doliczane do oprocentowania nominalnego w banku. Analogicznie w przypadku zmiennego oprocentowania jest to aż 5 %. W praktyce sprowadza się to do wyliczenia wyższej zdolności kredytowej dla klienta wybierającego stałą stopę oprocentowania, z uwagi na ograniczone ryzyko zmiany stopy procentowej (o ile nie ma drastycznej różnicy w nominalnej wartości obu form oprocentowania w danym momencie rynkowym).
Nadpłata kredytu:
Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami finansowymi zarówno dla zmiennego, jak i stałego oprocentowania, banki mogą pobierać tzw. opłatę rekompensacyjną w przypadku wcześniejszej częściowej lub całkowitej spłaty kredytu. W przypadku stałej stopy banki mogą naliczyć taką opłatę przez okres stałej stopy tj. np. 5 lat (WAŻNE: W praktyce banki w większości nie stosują tutaj żadnych opłat i nadpłata jest bezpłatna). W przypadku zmiennej stopy procentowej taka opłata może być naliczona tylko w przypadku pierwszych 3 lat trwania kredytu (WAŻNE: W praktyce są banki, które z tej możliwości korzystają). Praktycznie zatem bardziej liberalne podejście banków tj. brak opłat, występuje przy wyborze stałej stopy oprocentowania.
Refinansowanie kredytu hipotecznego do innego banku (celem optymalizacji kosztów całkowitych kredytu):
Coraz więcej banków dostosowuje swoje regulacje do zalecenia KNF, aby upowszechniać stałą stopę procentową. KNF w piśmie skierowanym do banków zaapelowała, aby kredyt o okresowo stałej stopie oprocentowania mógł być refinansowany do innego banku również tylko na stałą stopę. Jest to ważne ograniczenie które należy wziąć pod uwagę.
To w końcu stałe czy zmienne ?
Punktem wyjścia rozważań, jaką stopę wybrać, powinna być świadomość, iż kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym, nierzadko zaciąganym na okres 25 czy 30 lat. Podczas tak długiego okresu spłaty klient narażony jest na wielokrotnie występujące zmiany stóp procentowych, zarówno na wzrosty, jak i spadki. Wg mojej praktycznej wiedzy wybór rodzaju oprocentowania najczęściej zależy od indywidualnego profilu klienta i jego podejścia do ryzyka. Należy również pamiętać, że wybierając stałą stopę procentową nie ograniczymy ryzyka całkowicie, ponieważ rynek nie oferuje jeszcze zabezpieczenia na cały okres kredytu np. 20 czy 30 lat. Po najbardziej dostępnym 5 letnim okresie stałej stopy ponownie staniemy przed wyborem co dalej a wybór ten będzie zależeć w głównej mierze od bieżącej sytuacji rynkowej i nowej propozycji banku dot. stałego oprocentowania. Z moich obserwacji wynika również, iż wybór oprocentowania przez klienta związany jest z bieżącą koniunkturą na rynku oraz indywidualną sytuacją każdego wnioskodawcy. Pisząc o koniunkturze mam na myśli aktualną wysokość stóp procentowych oraz prognozy dalszej sytuacji na rynku finansowym. Lata 2020 i 2021/2023 stanowiły prawdziwy "rollercoaster" dla kredytobiorcy. Najpierw bardzo niskie stopy procentowe w czasie pandemii (0,25 %), aby pobudzić gospodarkę po pandemicznej zapaści do dramatycznej serii podwyżek wskutek rekordowych notowań inflacji z kotwicą na poziomie 6,75 %. Była to bez wątpienia lekcja dla wszystkich klientów jak nieprzewidywalny może być rynek i jakie decyzje podejmować w przyszłości. Na podstawie danych za 1 kwartał 2024 r. kredytów o zmiennej stopie procentowej było zaledwie 18 % przy 82 % kredytów zaciąganych w stałej stopie oprocentowania. Warto pamiętać też, że wybór stałego oprocentowania wymuszał i upowszechniał na klientach rządowy program dopłat „Bezpieczny Kredyt 2 %” gdzie była to jedyna możliwa forma oprocentowania. Z perspektywy czasu widać, że banki w okresie rekordowo niskich stóp procentowych oferowały klientom droższe kredyty stałoprocentowe a aktualnie przy względnie wysokich stopach procentowych, ale perspektywach obniżek już zbliżone bądź niższe od zmiennego odpowiednika.
Zalety i wady zmiennego oraz stałego oprocentowania:
Zalety zmiennego oprocentowania:
- obniżenie oprocentowania a co za tym idzie spadek wysokości raty równocześnie z obniżkami stóp % rekomendowanymi przez RPP.
- możliwość zmiany oprocentowania na stałe w przypadku trendu wzrostu stóp % w ramach tego samego banku.
- możliwość refinansowania (przeniesienia kredytu) do innego banku zarówno na zmienne, jak i stałe %.
Wady zmiennego oprocentowania:
- wzrost oprocentowania a co za tym idzie wyższa wartość raty wraz z podwyżkami stóp % rekomendowanymi przez RPP.
- Część banków korzysta z prawa pobrania prowizji rekompensacyjnej od nadpłacania kredytu w ciągu pierwszych 3 lat.
- Ryzyko mniejszej zdolności kredytowej z uwagi na wyższy bufor stosowany zaleceniem KNF.
- Mniej ofert na rynku.
- Niepewność co do wysokości raty w przyszłości i trudności w planowaniu budżetu domowego.
Zalety stałego oprocentowania:
- Bezpieczeństwo w postaci przewidywalnych stałych rat w okresie wybranego stałego oprocentowania (najczęściej 5-lat).
- W praktyce brak opłat od nadpłaty kredytu, pomimo iż banki mają taką możliwość opłata ta w ogromnej większości banków wynosi 0 zł.
- Wyższa zdolność kredytowa z uwagi na mniejszy bufor stosowany zaleceniem KNF.
- Więcej ofert na rynku.
Wady stałego oprocentowania:
- Brak obniżek wysokości raty w przypadku obniżenia stóp procentowych przez RPP w okresie trwania stałej stopy procentowej.
- Utrudnione możliwości refinansowania (przeniesienia) kredytu do innego banku na zmienne oprocentowanie.
- Brak możliwości zmiany oprocentowania na zmienne w ramach tego samego banku.
- Brak możliwości skrócenia okresu kredytowania wskutek nadpłat, poniżej wybranego okresu stałej stopy oprocentowania (najczęściej poniżej 5 lat).
- Brak możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego na okres krótszy niż wnioskowany okres stałej stopy (najczęściej 5 lat).
Subiektywny profil klienta wybierającego zmienne oraz stałe oprocentowanie.
Na podstawie własnych obserwacji postaram się przybliżyć przykładowy profil klienta wybierającego zarówno zmienne, jak i stałe oprocentowanie. Zastrzegam, że są to moje prywatne obserwacja na podstawie grupy własnych klientów, którym pomogłem uzyskać finansowanie. Absolutnie nie należy ich traktować wiążąco przy podejmowaniu decyzji, którą każdy klient podejmuje w pełni autonomicznie.
Profil klienta wybierającego oprocentowania zmienne:
- Klient miał lub posiada kredyt hipoteczny, podczas którego spłaty doświadczał wzrostu i spadku stóp procentowych wskutek czego odczuwał wzrost lub spadek wysokości raty i doskonale rozumie ryzyko zmiany oprocentowania.
- Klient, który posiada mocne zaplecze kapitału własnego zgromadzonego na rynku kapitałowym, pieniężnym lub w posiadanym majątku, który na wypadek drastycznych zdarzeń rynkowych może posłużyć do nadpłaty lub spłaty kredytu.
- Klient o profilu inwestycyjnym, który zaznajomiony jest z ryzykiem, które się z tym wiąże (np. inwestycje na Giełdzie, w Funduszach inwestycyjnych etc.).
- Klient nabywający wiele mieszkań pod wynajem (rentier).
- Klient o wysokich dochodach oraz zdolności kredytowej dużo wyższej niż wnioskowana kwota kredytu.
- Klient zakładający szybszą aniżeli okres kredytowania spłatę kredytu wskutek realizowanych nadpłat kapitału.
- Klient wnioskujący o mniejsze kwoty kredytu i krótszy okres kredytowania.
Profil klienta wybierającego stałe oprocentowanie:
- Klient nabywający swoje pierwsze mieszkanie na własność na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
- Klient wnioskujący o pierwszy kredyt hipoteczny w swoim życiu.
- Klient o zdolności kredytowej wprost zbliżonej do wnioskowanej kwoty kredytu – brak zapasu.
- Klient nastawiający się na długi okres kredytowania.- Klient unikający ryzyka, dla którego ważniejsza jest stabilność raty i przewidywalne planowanie przyszłości.
- Klient wnioskujący o wysoki wolumen kredytu, gdzie ewentualny wzrost wysokości raty będzie bardziej odczuwalny niż przy mniejszych kwotach kredytu.
- Klient bez tzw. poduszki bezpieczeństwa w postaci zgromadzonych oszczędności, kapitału własnego.
Liczę, że mój artykuł choć trochę przybliżył jak złożony i zależny od wielu czynników może być wybór stopy oprocentowania kredytu hipotecznego. Z drugiej strony zakładam, że pomoże on w świadomym podjęciu decyzji. Zapraszam do komentowania i zadawania pytań pod postem, na które z przyjemnością chętnie odpowiem.
Comments