Kredyt budowlano-hipoteczny – czym jest?
Kredyt budowlano – hipoteczny to nic innego, jak jedna z możliwości, które można zrealizować przy pomocy narzędzia finansowego, jakim jest kredyt hipoteczny. Jest to jednak rozwiązanie, które zasadniczo różni się w kilku miejscach od kredytu na zakup nieruchomości oddanej do użytkowania lub zakupu od dewelopera mieszkania w budowie.
Kredyt na budowę domu a kredyt hipoteczny – podstawowe różnice.
Przy staraniu się o finansowanie budowy domu musimy pamiętać o kilku podstawowych cechach kredytu budowlanego i o nieco innych wymaganiach, jakie postawi przed kredytobiorcą bank. Należą do nich:
1. Ustanowienie przez bank hipoteki na niezabudowanej działce gruntu, na której prowadzona jest inwestycja. Tj. inaczej niż w przypadku np. zakupu lokalu mieszkalnego od dewelopera gdzie hipoteka ustanawiana jest po wybudowaniu mieszkania w nowo zakładanej KW lokalu.
2. Wypłata finansowania w transzach na konto klienta i do jego dyspozycji.
3. Konieczność przedstawienia bankowi wymaganych przez niego dokumentów dotyczących inwestycji budowy domu (akt nabycia działki, pozwolenie na budowę, wypis i wyrys z rej. gruntów, wyciąg z MPZP lub Warunki zabudowy, zaświadczenie potwierdzające dostęp działki do drogi publicznej, kosztorys prac budowlanych na druku banku, dziennik budowy, projekt budowlany, operat szacunkowy)
4. Okres budowlany kredytu – kiedy spłacane są tylko odsetki od kredytu oraz okres hipoteczny, w czasie którego, już po wypłacie całego kredytu i wybudowaniu domu, zaczynamy spłacać ratę kapitałowo-odsetkową.
5. Dostępność atrakcyjnych i konkurencyjnych ofert bankowych, przewidujących dofinansowania budowy domów z rozwiązaniami proekologicznymi.
6. W niektórych bankach możliwa jest rezygnacja z ubezpieczenia nieruchomości na czas budowy. Obowiązek ubezpieczenia powstaje wtedy po zakończeniu budowy (np. ING Bank Śląski).
7. Wkład własny liczony od wartości całej inwestycji, tj. sumy wartości działki i prac budowlanych, finansowanych kredytem.
Starania o kredyt budowlano – hipoteczny – krok po kroku
Jak w każdym przypadku starania się o dofinansowanie, tak przy kredycie na budowę domu, warto zacząć przygotowania wcześniej. Na początek konieczna będzie wstępna prognoza kosztów całej inwestycji i zbadanie zdolności kredytowej.
Kolejny krok to wybór i zakup działki pod budowę, od której zależy wielkość i charakter inwestycji. Warto w tym momencie zwrócić uwagę na warunki zabudowy oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Te dokumenty określają wprost, jaką nieruchomość można na danej działce wybudować.
W przypadku zakupu działki ze środków własnych jej wartość będzie stanowić wkład własny dla banku przy składaniu wniosku o kredyt na budowę.
Optymalną sytuacją jest zakup i budowa na działce budowlanej, natomiast banki są w stanie zaakceptować inne oznaczenia działki pod warunkiem, że dokumenty docelowo potwierdzą, że możliwa jest na niej budowa domu (np. odrolnienie działki rolnej na podstawie WZ lub MPZP).
Drugim rozwiązaniem jest zakup działki przy pomocy kredytu hipotecznego, udzielonego z wkładem własnym, wymaganym przez bank (wyjątek stanowi Pekao SA oraz Alior bank, które nie sfinansują zakupu działki bez realizacji jednoczesnego celu budowy domu).
Po zakupie działki przystępujemy do wyboru projektu budowlanego, uwzględniającego warunki zabudowy lub obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego. Należy pamiętać, że banki zrealizują budowę domu na trwale związanego z gruntem tj. stojącego na fundamencie lub ławie fundamentowej. Akceptowane są rozmaite technologie budowy – od domów murowanych po konstrukcje szkieletowe, drewniane lub z prefabrykatów.
Budowę mamy prawo realizować zarówno systemem gospodarczym, jak i przy udziale generalnego wykonawcy na podstawie podpisanej z nim umowy.
Co do zasady, banki udzielają kredytu na budowę do stanu wykończonego tzw. pod klucz. Są jednak oferty, które przewidują sfinansowanie budowy do etapu stanu deweloperskiego, pozostawiając wykończenie domu ze środków własnych.
W momencie wybrania projektu budowlanego możliwa jest kalkulacja kosztorysu prac budowlanych (najlepiej przy wsparciu kierownika budowy).
Każdy bank ma własny formularz kosztorysu prac budowlanych i jest to jeden z najważniejszych dokumentów, na podstawie których oceniana będzie kalkulacja inwestycji i szansa na jej zrealizowanie.
Kredyt budowlano – hipoteczny może zostać udzielony na całą kwotę potrzebną do wybudowania domu lub jej część. W tym drugim przypadku bank będzie wymagał od klienta wykonania części prac budowlanych z własnych środków. Minimalny koszt budowy, przyjmowany przez banki wynosi ok 3500-4500 zł/m2 powierzchni użytkowej. Jest to o tyle istotne, że bank ma prawo uznać kosztorys klienta za niedoszacowany, jeżeli ta wartość będzie niższa, a to wiąże się np. z wymaganiem wniesienia większego wkładu własnego lub podwyższeniem całkowitej kwoty kredytu.
Warto też pamiętać, że np. bank ING do powierzchni użytkowej domu nie wlicza powierzchni garażu.
Wybór projektu oznacza też, że możemy wystąpić o pozwolenie na budowę. Posiadanie prawomocnego pozwolenia na budowę to bezwzględny do spełnienia warunkiem do złożenia wniosku kredytowego. Zdarzają się tylko nieliczne wyjątki, kiedy banki dopuszczają możliwość rozpoczęcia aplikowania o kredyt na podstawie ostatecznego projektu budowlanego. Wtedy jednak zastrzegają sobie docelowy brak tzw. istotnych zmian projektowych w trakcie ubiegania się o kredyt.
Najważniejsze pojęcia związane z kredytem budowlano - hipotecznym
· Wkład własny:
Liczony jest od docelowej wartości domu, na którą składają się wartość działki oraz nakłady poniesione na budowę, finansowane przez bank i pozostające pod jego kontrolą.
Aktualnie minimalny wymagany wkład własny wynosi, w zależności od banków, 10 % lub 20 % wartości kredytu.
· Transze:
Kredyt budowlano – hipoteczny będzie uruchamiany na wskazane przez klienta konto bankowe w tzw. transzach.
Klient ma prawo wskazać liczbę potencjalnych transz. Jednak ostatnie zdanie w tym zakresie będzie miał zawsze analityk, wydający decyzję kredytową.
W trakcie trwania budowy, z perspektywy klienta, kluczową kwestią jest zapewnienie płynności finansowania. Dlatego tak ważne jest, aby bank zaproponował możliwie najmniejsza liczbę wypłat kredytu, co zapewni szybki dostęp do środków na budowę.
Co ważne, chcą uruchomić kolejne transze, klient musi rozliczyć się z wydatkowania poprzednio przekazanych środków. Rozliczenie transz przez bank dokonuje się na podstawie dokumentacji zdjęciowej bez konieczności przedstawiania rachunków oraz faktur.
Liderem w przyjaznym dla klienta wypłacaniu środków jest bezwzględnie bank ING, który najczęściej proponuje uruchomienie środków w 2 transzach. Z kolei bank Millennium ma ograniczenie do maksymalnie 200 tys. złotych w pojedynczej transzy, co oznacza, że np. kredyt w wysokości 1 mln złotych wypłacany będzie w 5 transzach.
Budowa domu na kredyt i ze środków własnych
Wyjątkową sytuacją jest decyzja o częściowym sfinansowaniu budowy domu ze środków własnych, a częściowo z kredytu. W takim przypadku niektóre banki poproszą klienta o wydatkowanie własnych środków w pierwszej kolejności i poprowadzenie budowy do etapu, od którego bank, wypłacając kredyt będzie miał pewność, że inwestycja zostanie zakończona.
Wyjątkiem są banki które dopuszczają tzw. finansowanie naprzemienne z klientem. Taka procedura jest jednak obwarowana ściśle określonymi warunkami. Dla przykładu bank ING uruchomi pierwszą transzę, gdy otrzyma potwierdzenie zainwestowania przez klienta wkładu własnego na poziomie 20 % (choćby poprzez przyjętą przez bank wartość działki). Przed wypłatą drugiej transzy, w realizację budowy klient będzie inwestował środki własne. Bank ma w zwyczaju wypłacać ostatnia transzę i tym samym zamykać inwestycje.
Co to jest okres budowlany i tzw. karencja w spłacie kapitału?
Okres budowlany to czas, w którym klient zobowiązuje się względem banku do wybudowania domu za środki pochodzące z kredytu. Czas ten uzależniony jest w głównej mierze od technologii w jakiej realizowana jest budowa – od względnie krótkich 6 miesięcy, przy domu drewnianym, aż do 24 miesięcy w przypadku domów budowanych metoda tradycyjną murowaną. W skrajnych przypadkach niektóre banki są w stanie zgodzić się na max. 36 mcy budowy.
W tym miejscu warto zwrócić uwagę na system spłaty rat w trakcie budowy. Aktualnie tylko jeden bank – Santander pozwala spłacać ratę kapitałowo-odsetkową od sumy uruchamianych transz. Pozostałe banki naliczą ratę odsetkową w okresie trwania budowy do momentu wypłacenia całego kredytu (wszystkich transz). Dopiero po tym czasie zaczniemy spłacać zobowiązanie w systemie rat kapitałowo-odsetkowych.
Spłacanie w okresie budowlanym raty odsetkowej ma swoje wady i zalety. Na pewno gwarantuje niższe raty w pierwszym okresie spłaty kredytu. Natomiast musimy pamiętać, że nie spłacamy w tym czasie pożyczonego kapitału, od którego naliczane są odsetki.
Finansowanie EKO domu
W ostatnim czasie coraz większym zainteresowaniem kupujących domy cieszą się rozwiązania proekologiczne, takie jak domy energooszczędne, spełniające normy domów pasywnych oraz technologie pozwalające korzystać z odnawialnych źródeł energii.
Ten trend ma swoje odzwierciedlenie w politykach banków, które wychodząc naprzeciw potrzebom klientów, tworzą dedykowany im produkt – ekologiczny kredyt budowlano – hipoteczny.
Inwestycja realizowana przy finansowaniu takim kredytem musi jednak spełniać rygorystyczne wymogi, dotyczące parametrów energooszczędności. W zamian kredytobiorca otrzymuje preferencyjne warunki cenowe w ofercie – bank proponuje niższą marżę lub prowizję kredytu.
Na co zwrócić uwagę przy wyborze kredytu na budowę domu
Kredyt na budowę domu, jak każde wieloletnie zobowiązanie finansowe, zasadniczo wpływa na sytuację życiową kredytobiorcy, dlatego ważne jest, aby przed podjęciem decyzji dokładnie przeanalizować jego warunki i zwrócić uwagę na niektóre zmienne.
Najważniejsze to procedury, jakie obowiązują w wybranym banku, związane z liczbą transz i maksymalnych kwot poszczególnych uwolnień. Przy tej okazji warto również sprawdzić jak wygląda wymagane przez bank rozliczenie transzy przed uruchomieniem kolejnej oraz czy bank pobiera dodatkowe opłaty np. z tytułu inspekcji na budowie.
Bardzo istotną informacja, o którą należy wystąpić jest średni koszt budowy m2, przyjęty przez dany bank.
Jeżeli decydujemy się na pokrycie kredytem jedynie etapu budowy do stanu deweloperskiego, to jest to jedna z pierwszych informacji, które powinniśmy sprawdzić przy wyborze banku.
Przed skorzystaniem z kredytu na dom energooszczędny na pewno należy mieć pełną wiedzę o parametrach, które względem banku inwestycja powinna spełniać jeszcze przed wyborem projektu domu, ponieważ powinny być one do tego projektu zaimplementowane.
Bardzo istotne jest zadbanie o zabezpieczenie na wypadek nieprzewidzianych sytuacji i wydatków. Należy pamiętać, że w sytuacji, kiedy bazowa kwota kredytu okaże się niewystarczająca i pojawi się konieczność wystąpienia o wyższą, cała procedura bankowa uruchamiana jest od początku. Bank ponownie sprawdza zdolność kredytową, wymaga skompletowania całej dokumentacji dochodowej, etc. Zwiększenie wniosku kredytowego o ok. 10% kwoty bazowej na samym początku procesu kredytowego pozwala na większy komfort i finalnie oszczędzi nam sporo czasu. A w sytuacji kiedy okaże się, że dodatkowe środki nie są jednak potrzebne, mamy prawo zrezygnować z ich wypłaty, potwierdzając w banku zakończenie budowy. Co ważne, odsetki będą wtedy spłacane od kwoty faktycznie uruchomionego kredytu.
Warunki cenowe (poza ekologicznym kredytem budowlano-hipotecznym) są takie same jak w przypadku standardowego kredytu hipotecznego np. na zakup mieszkania.
Średni czas przyznania kredytu na budowę domu również nie różni się zbytnio o standardowych czasów dla innych celów kredytu hipotecznego i wynosi 6-8 tygodni.
Comments